아파트 5억에 사면 현금 얼마 있어야 할까?｜취득세·대출·중개비까지 계산
“5억 아파트를 사려면 현금이 얼마나 필요할까요? 주택담보대출 2억·3억·3억5천만 원별 자기자금과 취득세, 중개보수, 등기비용까지 실제 내 집 마련 비용은?
집을 알아보기 시작하면 가장 먼저 계산하게 되는 금액입니다.
대출을 3억 원 받을 수 있다면 현금 2억 원만 있으면 될 것 같지만 실제로는 그렇지 않습니다.
집을 살 때는 매매대금 외에도
취득세
중개보수
등기비용
대출 관련 비용
이사·수리비
등이 추가로 들어가기 때문입니다.
게다가 같은 5억 원짜리 아파트라도 지역, 생애최초 여부, 소득과 기존 대출에 따라 실제 필요한 자기자금이 크게 달라질 수 있습니다.
오늘은 5억 원짜리 아파트를 산다고 가정하고 실제 현금이 얼마나 필요한지 하나씩 계산해보겠습니다.
📌 핵심 요약
✔ 5억 아파트라고 해서 현금 5억 원이 필요한 것은 아닙니다.
✔ 반대로 매매가격 - 주택담보대출금액 = 필요한 현금도 아닙니다.
✔ 5억 원 주택의 일반적인 취득세율은 주택 수 등 별도 중과사유가 없다면 6억 원 이하 구간의 1%가 적용됩니다.
✔ 서울 기준 5억 원 주택 매매의 중개보수 상한요율은 0.4%입니다.
✔ 가장 중요한 것은 내가 실제로 받을 수 있는 주택담보대출금액입니다.
💡 머니루틴 한 줄 정리
집값에서 대출금을 빼지 말고, 집값에서 대출금을 뺀 뒤 세금과 각종 부대비용을 다시 더해야 ‘진짜 필요한 현금’이 나옵니다.
1. 먼저 가장 단순하게 계산해보자
5억 원짜리 아파트를 매수한다고 가정해보겠습니다.
대출을 3억 원 받을 수 있다면 단순 계산은 이렇습니다.
5억 원 - 3억 원 = 2억 원
따라서 자기자금은 2억 원입니다.
하지만 이것은 아파트 매매대금만 계산한 것입니다.
실제로는 여기에 취득세와 중개보수, 등기비용 등이 추가됩니다.
즉,
필요 현금 = 매매가격 - 실제 대출액 + 취득세 + 중개보수 + 등기·대출비용 + 기타 비용
으로 계산해야 합니다.
2. 5억 아파트 취득세는 얼마일까?
주택을 구입하면 취득세를 내야 합니다.
일반적인 1주택 취득을 가정하면 취득가액 **6억 원 이하 주택의 취득세율은 1%**입니다.
따라서 5억 원 × 1%를 계산하면
취득세 500만 원
입니다.
여기에 지방교육세 등이 더해집니다.
전용면적과 주택 수, 취득 지역 등에 따라 농어촌특별세 여부와 중과세율 등이 달라질 수 있기 때문에 실제 납부액은 개별 조건을 확인해야 합니다.
일반적인 6억 원 이하 주택의 기본적인 계산에서는 지방교육세까지 포함해 약 1.1% 수준으로 생각해볼 수 있습니다.
5억 원 × 1.1% =
약 550만 원
입니다.
따라서 5억 원 아파트를 산다면 우선 취득 관련 세금으로 약 550만 원 정도를 별도로 준비한다고 생각하면 이해하기 쉽습니다.
※ 다주택자 중과 여부, 조정대상지역 여부, 전용면적 등에 따라 세금은 달라질 수 있습니다.
3. 생애최초라면 취득세가 줄어들 수도 있다
처음 집을 사는 사람이라면 반드시 확인해야 할 것이 있습니다.
바로 생애최초 주택 취득세 감면입니다.
2026년에도 생애최초 주택구입 취득세 감면제도가 시행되고 있습니다.
일반적인 생애최초 주택 구입자는 일정 요건을 충족하면 취득세를 200만 원 한도에서 감면받을 수 있고, 일정한 소형주택이나 인구감소지역 등에 대해서는 감면 한도가 달라질 수 있습니다.
따라서 5억 원짜리 집을 처음 산다면
“나는 생애최초 취득세 감면 대상인가?”
를 반드시 확인해야 합니다.
몇 백만 원의 초기자금 차이가 생길 수 있기 때문입니다.
💡 머니루틴 TIP
부동산 계약 전에 매매가격만 계산하지 말고 취득세 감면 여부까지 미리 확인하세요.
집을 사고 나서 알아보는 것보다 잔금계획을 세울 때부터 반영하는 것이 좋습니다.
4. 부동산 중개비는 얼마일까?
5억 원짜리 아파트를 공인중개사를 통해 구입했다면 중개보수도 발생합니다.
서울시 주택 매매 기준으로 **2억 원 이상 9억 원 미만의 상한요율은 0.4%**입니다.
따라서 5억 원 × 0.4%를 계산하면
200만 원 입니다.
중요한 것은 0.4%가 반드시 내야 하는 고정요율이 아니라 상한요율이라는 점입니다.
즉, 상한 범위 안에서 중개의뢰인과 공인중개사가 협의해 정할 수 있습니다.
또 중개보수에는 부가가치세가 별도로 발생할 수 있습니다.
5. 등기비용도 있다
집을 사면 소유권이전등기를 해야 합니다.
직접 등기를 할 수도 있지만 일반적으로 법무사를 이용하는 경우가 많습니다.
이때 들어가는 비용에는
- 법무사 보수
- 국민주택채권 관련 비용
- 등기신청수수료
- 각종 증명서 발급비용
등이 있습니다.
여기에 주택담보대출을 받는다면 은행이 근저당권을 설정하면서 관련 비용이 추가될 수도 있습니다.
이 비용은 주택가격과 채권 할인율, 대출금액, 법무사 보수 등에 따라 달라지기 때문에 일률적으로 계산하기 어렵습니다.
따라서 집을 살 때는 수십만 원에서 수백만 원 수준의 등기·대출 관련 부대비용이 별도로 발생할 수 있다고 생각하고 여유자금을 두는 것이 좋습니다.
6. 결국 대출을 얼마나 받을 수 있느냐가 핵심이다
여기까지 계산해도 가장 큰 변수가 하나 남습니다.
바로 주택담보대출입니다.
예를 들어 5억 원짜리 아파트를 산다고 해보겠습니다.
대출 2억 원이라면
5억 - 2억 = 자기자금 3억 원
대출 3억 원이라면
5억 - 3억 = 자기자금 2억 원
대출 3억5천만 원이라면
5억 - 3억5천 = 자기자금 1억5천만 원
대출금이 5천만 원 달라질 때마다 필요한 자기자금도 그대로 5천만 원 달라집니다.
그렇다면 LTV가 70%라면 5억 원의 70%인 3억5천만 원을 무조건 받을 수 있을까요?
그렇지 않습니다.
7. LTV 70%라고 3억5천만 원이 무조건 나오지 않는다
이 부분을 꼭 기억해야 합니다.
LTV는 주택가격을 기준으로 한 대출비율입니다.
5억 원 × 70% = 3억5천만 원이므로 단순히 보면 최대 3억5천만 원처럼 보입니다.
하지만 실제 대출심사에서는 DSR도 적용됩니다.
예를 들어
연봉이 낮거나,
신용대출이 있거나,
마이너스통장이 있거나,
자동차 할부가 있다면
DSR 때문에 실제 대출한도가 LTV 한도보다 낮아질 수 있습니다.
즉,
LTV는 집을 기준으로 보는 한도
DSR은 사람의 상환능력을 기준으로 보는 한도
라고 생각하면 쉽습니다. 둘 중 더 강하게 제한하는 조건 때문에 실제 대출금액이 결정될 수 있습니다.
8. 수도권인지 규제지역인지도 중요하다
2026년 현재는 지역도 중요합니다.
현재 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대에는 별도의 관리규제가 적용되고 있으며, 규제지역에서는 일반 무주택자의 LTV가 비규제지역보다 낮게 적용될 수 있습니다.
생애최초 주택구입자는 별도의 완화된 LTV 규정이 적용될 수 있습니다.
따라서 인터넷에서
“무주택자는 LTV가 몇 %다.”
라는 숫자 하나만 보고 자기 대출액을 계산하면 안 됩니다.
반드시
① 집이 어느 지역에 있는지
② 규제지역인지
③ 생애최초인지
④ 연소득이 얼마인지
⑤ 기존 대출이 있는지
를 함께 확인해야 합니다.
9. 5억 아파트, 실제 필요한 현금을 계산해보자
이제 가장 궁금한 부분입니다.
다음과 같이 가정해보겠습니다.
매매가격 : 5억 원
주택담보대출 : 3억 원
기존 주택 없음
일반적인 1주택 취득
서울 소재 아파트
중개보수 상한요율 적용
단순 계산하면 다음과 같습니다.
따라서 현금 2억 원만 딱 가지고 5억 원짜리 아파트를 사는 것은 상당히 빠듯합니다.
취득세와 중개보수만 더해도 약 750만 원 수준이고 여기에 등기비용, 이사비, 수리비 등이 더 들어가기 때문입니다.
실제로는 2억 원 + 최소 수백만~수천만 원의 여유자금을 별도로 생각하는 편이 안전합니다.
10. 대출금에 따라 필요한 현금은 얼마나 달라질까?
5억 원 아파트를 기준으로 비교하면 훨씬 쉽게 이해할 수 있습니다.
| 실제 주담대 | 매매대금에 필요한 자기자금 | 취득세·중개비 등 별도 |
| 2억 원 | 3억 원 | 필요 |
| 2억5천만 원 | 2억5천만 원 | 필요 |
| 3억 원 | 2억 원 | 필요 |
| 3억5천만 원 | 1억5천만 원 | 필요 |
여기서 중요한 것은 3억5천만 원을 실제로 대출받을 수 있다는 의미가 아니라는 것입니다.
지역별 LTV와 DSR, 소득, 기존 부채 등에 따라 실제 한도는 달라집니다.
따라서 집을 알아볼 때는 먼저
“5억짜리 집을 살 수 있을까?”
보다
“내가 실제 받을 수 있는 주택담보대출은 얼마인가?”
를 확인하는 것이 순서입니다.
11. 계약금도 생각해야 한다
또 하나 놓치기 쉬운 것이 돈이 필요한 시점입니다.
대출은 일반적으로 잔금 시점에 실행됩니다.
그런데 계약금은 그보다 먼저 필요합니다.
예를 들어 계약금을 매매가격의 10%로 정했다면 5억 원 아파트는
계약금 5,000만 원
이 먼저 필요합니다.
이후 계약 조건에 따라 중도금을 지급하고 잔금일에 나머지 매매대금을 지급하게 됩니다.
따라서 최종적으로 자기자금이 충분하더라도 계약 당일 사용할 수 있는 현금이 없다면 계약하기 어렵습니다.
💡 머니루틴 TIP
집을 살 때는 총자금뿐 아니라 자금이 필요한 날짜까지 적어보세요.
계약금 → 중도금 → 잔금 → 취득세 → 중개보수 → 이사비
순서로 정리하면 자금계획이 훨씬 선명해집니다.
12. 집을 사기 전 이렇게 계산해보세요
예를 들어 현금 2억 원을 가지고 있다고 해보겠습니다.
여기서
취득세와 중개비 등 거래비용,
이사·수리비,
생활 비상자금
을 먼저 남겨둡니다.
그리고 남은 돈을 집값에 투입할 자기자금으로 봅니다.
그 금액에 은행에서 확인한 실제 대출 가능액을 더합니다.
그렇게 나온 금액이 내가 현실적으로 살 수 있는 집의 가격에 가깝습니다.
즉,
보유현금 + 최대 LTV = 살 수 있는 집값
이 아니라
사용 가능한 자기자금 + 실제 대출 가능액 = 현실적인 매수예산
으로 계산해야 합니다.
이 차이가 생각보다 큽니다.
자주 묻는 질문
Q. 5억 아파트를 사려면 현금 1억5천만 원만 있으면 되나요?
주담대 3억5천만 원을 실제로 받을 수 있다는 전제라면 매매대금 기준으로는 가능합니다. 하지만 취득세, 중개보수, 등기비용, 이사비 등이 별도로 필요하므로 1억5천만 원만 딱 가지고 접근하는 것은 빠듯할 수 있습니다.
Q. 5억 아파트 취득세는 얼마인가요?
일반적인 1주택 취득이고 중과 대상이 아니라면 6억 원 이하 주택의 취득세율은 1%입니다. 지방교육세 등을 함께 고려하면 기본적인 취득 관련 세금은 약 1.1% 수준으로 볼 수 있습니다. 다만 주택 수와 지역, 면적 등에 따라 달라질 수 있습니다.
Q. 생애최초면 취득세를 안 내나요?
조건에 따라 감면받을 수 있지만 모든 세금이 무조건 없어지는 것은 아닙니다. 생애최초 취득세 감면 한도와 주택 요건 등을 확인해야 합니다.
Q. 중개수수료 0.4%는 반드시 내야 하나요?
아닙니다. 서울의 2억 원 이상 9억 원 미만 주택 매매에서 0.4%는 상한요율입니다. 그 범위 안에서 중개의뢰인과 공인중개사가 협의해 결정합니다.
Q. 은행에 가기 전에 인터넷으로 대출한도를 계산해도 될까요?
대략적인 계산에는 도움이 되지만 실제 대출액과는 차이가 날 수 있습니다. DSR, 스트레스 금리, 기존 부채, 담보평가, 지역별 규제 등이 함께 적용되기 때문입니다.
마무리
5억 원짜리 아파트를 산다고 해서 필요한 돈을
5억 - 대출금
으로만 계산하면 안 됩니다.
실제로는
매매가격 - 실제 대출액 + 취득세 + 중개보수 + 등기비용 + 이사·수리비
까지 생각해야 합니다.
그리고 여기에서 가장 중요한 단어는 ‘실제 대출액’입니다.
LTV상 3억5천만 원까지 가능해 보여도 DSR이나 기존 신용대출 때문에 실제로는 2억8천만 원밖에 나오지 않는다면 갑자기 7천만 원의 현금이 더 필요해집니다.
따라서 내 집 마련을 준비한다면 순서를 바꿔보세요.
① 내가 가진 현금을 확인한다.
② 취득·이사비용과 비상자금을 뺀다.
③ 실제 주담대 가능액을 확인한다.
④ 두 금액을 더해 매수 가능한 집값을 정한다.
집을 먼저 고른 뒤 돈을 맞추는 것보다 내 자금으로 감당할 수 있는 집값을 먼저 계산하는 것이 안전한 내 집 마련의 시작입니다.
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📚참고자료
※ 세금과 대출한도는 주택 수, 지역, 소득, 기존 부채, 주택가격 및 정책 변경 등에 따라 달라질 수 있으므로 실제 매수 시점의 적용기준을 확인해야 합니다.
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