머니루틴 | 경매·부동산·절세를 쉽게 배우는 경제 블로그

경매 물건을 분석하다 매각물건명세서 구석이나 현황조사서에 ‘유치권 신고 50,000,000원’이라는 빨간 경고등 같은 문구를 마주하면, 초보 입찰자들은 덜컥 겁을 먹고 입찰을 포기하곤 합니다. ‘낙찰받으면 내돈 5,000만 원을 고스란히 물어줘야 하는 건가?’라는 생각에 계산기가 바쁘게 돌아가죠. 하지만 결론부터 말씀드리면, 법원에 신고된 유치권이라고 해서 낙찰자가 100% 다 줘야 하는 것은 절대 아닙니다. 1. 유치권이란 정확히 무엇일까요? 유치권(留置權)이란 타인의 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우, 그 변제를 받을 때까지 그 물건을치워주지 않고 버티며(유치) 점유할 수 있는 법적 권리 입니다. 공사대금을 받지 못한 인테리어업자나 건축업자가 현장을 점유하고 “돈 줄 때까지 이 집 못 넘겨준다”고 버티는 경우가 대표적입니다. 민법상 성립 요건이 까다롭지 않은 것처럼 보이지만, ‘경매 개시결정 기입등기 이전’부터 점유하고 있었어야 하는 등 엄격한 성립 요건이 존재합니다. 2. 낙찰자를 울리는 ‘진짜 유치권’ vs 웃게 만드는 ‘가짜(허위) 유치권’ 실무 현장에서 만나는 유치권의 상당수는 낙찰가를 떨어뜨려 저가에 낙찰받으려는 전 소유자측의 ‘작업(허위·가짜 유치권)’인 경우가 적지 않습니다. 가짜 유치권의 특징 유치권 신고서만 달랑 제출하고 실제 현장 점유는 형식적이거나 비어있는 경우 공사대금 채권 소멸시효(3년)가 이미 지났거나 채권 금액이 공사 규모에 비해 터무니없이 부풀려진 경우 경매 압류(개시결정 등기) 이후에 비로소 점유를 개시하거나 유치권을 주장하는 경우 👉 이 경우는 낙찰자가 인수할 필요가 없는 가짜 유치권입니다! 진짜 유치권의 특징 적법한 원인으로 공사가 이루어졌고, 경매 등기 전부터 계속해서 점유를 유지해 온 경우 공사계약서, 세금계산서, 거래명세서, 현장 투입 증빙 등 객관적 소명 자료가 탄탄한 경우 👉 이 경우에만 낙찰자가 실제로 유치권자에게 돈을 주고 명도해야 합니다. 3. 유치권 5,000만 원 물건, 입찰가...

법원 경매물건을 분석하다 보면 감정평가서 요약표나 사진 속에서 ‘제시외건물(매각제외 또는 매각포함)’ 이라는 낯선 단어를 마주하게 됩니다. 등기부등본에도 나오지 않고 건축물대장에도 없어 대수롭지 않게 넘기기 쉽지만, 이 짧은 한 줄은 낙찰 후 예상치 못한 거액의 추가 비용을 발생시키거나 반대로 아주 저렴하게 알짜배기 자산을 취득하는 결정적인 갈림길이 됩니다. 1. 제시외건물이란 정확히 무엇일까요? 건축물대장이나 등기부등본 같은 공적 장부에 등록되어 있지 않은 ‘허가받지 않았거나 등기되지 않은 무허가 건물 혹은 증축 부분’ 을 말합니다. 본래 건물에 컨테이너를 달아내거나, 테라스를 확장한 경우, 혹은 마당에 별도의 창고 를 지어놓은 상태가 대표적입니다. 법원에서는 감정평가를 할 때 이 건물이 토지나 본 건물과 경제적으로 한 몸처럼 움직인다고 판단되면 함께 평가해서 세상에 드러내게 됩니다. "감정평가서에 가격까지 적혀 있으니 낙찰받으면 당연히 내 것이겠지" 그렇지 않을 수 있습니다. 2. 입찰가를 완전히 뒤흔드는 두 가지 운명 이 제시외건물이 감정평가서에 어떻게 기재되느냐에 따라 낙찰자의 운명과 입찰 전략 은 180도 달라집니다. 매각포함 (건물도 같이 낙찰받는 경우) 감정평가 금액에 이 제시외건물의 가치가 함께 포함되어 입찰에 부쳐지는 경우입니다. 낙찰자가 토지와 본 건물뿐만 아니라 이 무허가/증축 부분의 소유권까지 함께 취득하게 되므로 향후 철거 소송 등의 법적 분쟁 리스크가 사라집니다. 매각제외 (건물은 빼고 토지만 낙찰되는 경우) 감정평가서에 ‘제시외건물 매각제외’라고 적혀 있다면, 토지나 본 건물만 낙찰되고 이 무허가 건물의 소유권은 낙찰자에게 넘어오지 않는다는 뜻입니다. 겉보기엔 내 땅 위에 남의 건물이 서 있는 모양새가 되므로, 낙찰 후 기존 건물주(또는 전 소유자)와 법정지상권 분쟁 이 벌어지거나 철거 소송, 혹은 부당이득 반환 청구 소송 이라는 복잡한 법적 절차를 겪어야 할 수 있습니다. 3. 입찰가를 정할 때 반드시 고려해야 ...

최근 부동산 시장에서 가장 무서운 단어 중 하나는 단연 '경매'입니다. 고금리와 대출 상환 부담을 이기지 못해 결국 법원의 칼날을 피하지 못한 집들이 속출하고 있는데요. 실제로 대법원 등기정보광장에 따르면, 올해 1월부터 7월까지 서울 지역에서 강제경매 매각으로 소유권이 이전된 건수가 총 3,854건 을 기록했습니다. 이는 관련 통계 작성 이후 역대 최대 규모이자, 전년 동기 대비 44%나 급증한 수치 입니다. 상황이 이렇다 보니 많은 분들이 궁금해하시는 현실적인 질문이 있습니다. "만약 내 집이 5억 원짜리인데 빚을 못 갚아 경매로 넘어가 4억 원에 낙찰된다면, 집주인 손에 남는 돈은 과연 얼마일까요?" 지금부터 알기 쉽게 계산해 보겠습니다. 1. 강제경매와 임의경매, 무엇이 다를까? 경매는 크게 두 가지로 나뉩니다. 임의경매: 은행이 근저당권(담보)을 바탕으로 재판 없이 바로 신청하는 경매입니다. 강제경매: 돈을 빌려준 사람이 돈을 돌려달라고 소송을 제기해 법원의 확정판결 을 받은 후 진행하는 경매입니다. 현재 서울에서 급증하고 있는 강제경매는 차주들이 대출 이자와 원금을 감당하지 못해 민사소송이나 지급명령 등을 거치며 파산 국면에 내몰리고 있음을 보여주는 씁쓸한 지표입니다. 이 중 아파트나 오피스텔 같은 집합건물이 무려 94% 이상을 차지 하며 서민과 '영끌족'의 타격이 커지고 있습니다. 2. 5억 집이 4억에 팔렸을 때의 잔혹한 정산 구조 시세가 5억 원이던 집이 낙찰가 4억 원에 새 주인을 찾았다고 가정해 봅시다. 집주인은 4억 원을 고스란히 통장으로 받게 될까요? 안타깝게도 단 한 푼도 못 건지거나 오히려 빚을 떠안을 확률이 매우 높습니다. 실제 경매 대금은 아래와 같은 순서와 명목으로 칼같이 차감 됩니다. ① 경매 집행 비용 (가장 먼저 차감) 경매를 진행하고 법원에 내는 각종 비용(감정평가 수수료, 송달료, 집행 비용 등)이 낙찰 대금에서 가장 먼저 빠져나갑니다. 대략 수백만 원에서 수천만 ...

 “세관에 압수된 명품이나 전자제품을 싸게 살 수 있다는데, 그걸 다시 팔면 돈이 되지 않을까?” 한 번쯤 이런 이야기를 들어보셨을 겁니다. 부동산에는 법원경매가 있다면 물건에도 공매 가 있습니다. 실제로 관세청에서는 보세구역에 장기간 보관된 물품 등을 공매로 매각 하고 있습니다. 2026년에도 인천공항·평택·부산·양산·안양 등 여러 세관에서 공매가 진행됐습니다. 그렇다면 여기서 물건을 싸게 낙찰받아 온라인에서 판매하면 정말 부업이 될까요? 오늘은 세관 공매가 무엇인지부터 낙찰 → 판매 → 실제 남는 돈 → 초보자가 조심해야 할 물건 까지 쉽게 알아보겠습니다. 📌 핵심 요약 ✔ 세관 공매에서는 통관되 않은 채 보세창고 등에 일정기간 보관 수입물품 등이 매각됩니다. ✔ 개인이 참여할 수 있는 물건도 있지만 사업자만 가능한 물건이나 별도 자격·요건이 필요한 물건 도 있습니다. ✔ 싸게 낙찰받았다고 무조건 수익이 나는 것은 아닙니다. ✔ 낙찰가뿐 아니라 배송·보관·검사·인증·플랫폼 수수료·세금·반품 비용까지 계산 해야 합니다. ✔ 초보자는 “얼마나 싸게 샀는가”보다 “얼마나 쉽게 다시 팔 수 있는가” 가 더 중요합니다. 💡 머니루틴 한 줄 정리 세관 공매의 수익은 싸게 낙찰받는 데서 결정되는 것이 아니라, 낙찰 전에 예상 판매가격과 모든 비용을 계산하는 데서 결정됩니다. 1. 세관 공매란? 해외에서 국내로 물건이 들어오면 통관 절차를 거칩니다. 그런데 수입자가 물건을 찾아가지 않거나 통관하지 못해 보세구역에 장기간 남아 있는 물건이 생깁니다. 관세청은 일정한 절차를 거쳐 이러한 장치기간 경과물품 등을 공매로 매각 할 수 있습니다. 실제로 관세청의 2026년 공매공고를 보면 세관이 보세창고에 장치 중인 물품 가운데 장치기간이 경과한 물품을 관세법 제208조·제210조 등에 따라 매각한다고 공고 하고 있습니다. 여기서 먼저 하나 정리할 것이 있습니다. 흔히 세관 공매라고 하면 “해외에서 압수한 명품을 싸게 파는 ...

  경매를 처음 공부하면 등기부등본을 보는 순간 머리가 복잡해집니다. 근저당권, 압류, 가압류, 전세권, 가등기…. 처음에는 이 모든 권리를 하나씩 외워야 할 것처럼 느껴집니다. 하지만 실제 권리분석은 기준이 되는 권리 하나를 먼저 찾는 것 에서 시작합니다. 그 기준이 바로 말소기준권리 입니다. 말소기준권리를 이해하면 등기부의 수많은 권리를 “낙찰 후 없어지는 권리인가?” “내가 인수해야 할 권리인가?” 라는 두 가지 질문으로 정리할 수 있습니다. 오늘은 경매 초보도 5분 안에 이해할 수 있도록 최대한 쉽게 설명해보겠습니다. 📌 핵심 요약 ✔ 말소기준권리는 경매에서 권리가 소멸하는 기준점 입니다. ✔ 보통 가장 먼저 설정된 근저당권·저당권·압류·가압류·담보가등기·경매개시결정등기 중에서 찾습니다. ✔ 말소기준권리보다 뒤에 있는 권리는 대부분 경매로 소멸 합니다. ✔ 말소기준권리보다 앞선 권리는 낙찰자가 인수할 가능성이 있어 반드시 확인 해야 합니다. ✔ 다만 모든 권리를 무조건 ‘앞이면 인수, 뒤면 소멸’로 판단하면 안 됩니다. 법정지상권, 유치권, 대항력 있는 임차인 등 별도로 확인해야 하는 권리 가 있습니다. 💡 머니루틴 한 줄 정리 말소기준권리는 등기부에서 ‘ 여기부터 뒤는 대부분 지워진다 ’고 표시해주는 기준선이라고 생각하면 쉽습니다. 1. 말소기준권리란 무엇일까? 이름부터 어렵습니다. 하지만 단어를 나눠보면 의외로 단순합니다. 말소 = 없어진다 기준 = 기준점 권리 = 등기된 권리 즉, 경매가 끝난 뒤 어떤 권리가 없어지고 어떤 권리가 남는지 판단하는 기준이 되는 권리 입니다. 법제처 생활법령정보는 말소기준권리보다 먼저 등기된 선순위 권리는 매수인에게 인수되고, 그보다 뒤에 설정된 후순위 권리는 대부분 말소된다고 설명합니다. 쉽게 생각하면 등기부에 선을 하나 긋는 것 입니다. 예를 들어 등기부가 다음과 같다고 해보겠습니다. 2018년 전세권 2020년 근저당권 2...

  NPL은 연체되거나 회수 가능성이 낮아진 부실채권입니다. NPL 투자로 수익이 발생하는 원리와 경매와의 차이, 개인 투자자가 조심해야 할 위험을 초보자도 이해할 수 있도록 정리했습니다. “은행이 회수하지 못한 빚을 싸게 사면 돈을 벌 수 있다.” NPL 투자를 소개하는 글에서 자주 볼 수 있는 설명입니다. 얼핏 들으면 할인된 채권을 사서 원금만 회수해도 큰 수익을 얻을 수 있을 것 같습니다. 하지만 NPL은 단순히 싸게 나온 부동산을 사는 투자가 아닙니다. 채무자에게 돈을 받을 권리인 ‘채권’을 인수하는 투자 이며, 담보가 있더라도 실제 회수 금액과 시기를 정확히 계산해야 합니다. NPL이 무엇인지, 투자자는 어떤 방법으로 돈을 벌고 무엇을 조심해야 하는지 차례대로 알아보겠습니다. 📌 핵심 요약 ✔ NPL은 원금이나 이자가 정상적으로 회수되지 않는 부실채권 입니다. ✔ 투자자는 채권을 할인된 가격에 인수한 뒤 회수 금액과 매입 가격의 차이로 수익 을 얻습니다. ✔ 담보부 NPL은 부동산 경매 배당금이나 담보물 취득을 통해 회수 할 수 있습니다. ✔ 채권 원금이 크다고 해서 그 금액을 모두 받을 수 있는 것은 아닙니다 . ✔ 개인이 아무 NPL이나 직접 매입해 추심할 수 있는 것은 아니므로 거래 구조와 법적 자격을 먼저 확인 해야 합니다. 💡 머니루틴 한 줄 정리 NPL 투자의 핵심은 채권을 싸게 사는 것이 아니라, 실제로 얼마를 언제 회수할 수 있는지 계산 하는 것입니다. NPL이란? NPL은 Non-Performing Loan 의 약자로 우리말로는 ‘부실채권’ 또는 ‘무수익여신’이라고 합니다. 금융회사가 대출해준 돈의 원금이나 이자가 장기간 연체되면 더 이상 정상적인 이자수익을 기대하기 어려워집니다. 이처럼 회수 가능성이 낮아진 대출채권이 NPL입니다. 한국자산관리공사도 부실채권을 금융기관의 대출채권 중 부도 등의 사유로 정상적인 회수가 어려워진 채권으로 설명합니다. 은행은 부실채권을 계속 보유하면 자산건전성이 나빠질 수 있기 때문에 전문...