머니루틴 | 경매·부동산·절세를 쉽게 배우는 경제 블로그

경매 물건을 분석하다 매각물건명세서 구석이나 현황조사서에 ‘유치권 신고 50,000,000원’이라는 빨간 경고등 같은 문구를 마주하면, 초보 입찰자들은 덜컥 겁을 먹고 입찰을 포기하곤 합니다. ‘낙찰받으면 내돈 5,000만 원을 고스란히 물어줘야 하는 건가?’라는 생각에 계산기가 바쁘게 돌아가죠. 하지만 결론부터 말씀드리면, 법원에 신고된 유치권이라고 해서 낙찰자가 100% 다 줘야 하는 것은 절대 아닙니다. 1. 유치권이란 정확히 무엇일까요? 유치권(留置權)이란 타인의 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우, 그 변제를 받을 때까지 그 물건을치워주지 않고 버티며(유치) 점유할 수 있는 법적 권리 입니다. 공사대금을 받지 못한 인테리어업자나 건축업자가 현장을 점유하고 “돈 줄 때까지 이 집 못 넘겨준다”고 버티는 경우가 대표적입니다. 민법상 성립 요건이 까다롭지 않은 것처럼 보이지만, ‘경매 개시결정 기입등기 이전’부터 점유하고 있었어야 하는 등 엄격한 성립 요건이 존재합니다. 2. 낙찰자를 울리는 ‘진짜 유치권’ vs 웃게 만드는 ‘가짜(허위) 유치권’ 실무 현장에서 만나는 유치권의 상당수는 낙찰가를 떨어뜨려 저가에 낙찰받으려는 전 소유자측의 ‘작업(허위·가짜 유치권)’인 경우가 적지 않습니다. 가짜 유치권의 특징 유치권 신고서만 달랑 제출하고 실제 현장 점유는 형식적이거나 비어있는 경우 공사대금 채권 소멸시효(3년)가 이미 지났거나 채권 금액이 공사 규모에 비해 터무니없이 부풀려진 경우 경매 압류(개시결정 등기) 이후에 비로소 점유를 개시하거나 유치권을 주장하는 경우 👉 이 경우는 낙찰자가 인수할 필요가 없는 가짜 유치권입니다! 진짜 유치권의 특징 적법한 원인으로 공사가 이루어졌고, 경매 등기 전부터 계속해서 점유를 유지해 온 경우 공사계약서, 세금계산서, 거래명세서, 현장 투입 증빙 등 객관적 소명 자료가 탄탄한 경우 👉 이 경우에만 낙찰자가 실제로 유치권자에게 돈을 주고 명도해야 합니다. 3. 유치권 5,000만 원 물건, 입찰가...

법원 경매물건을 분석하다 보면 감정평가서 요약표나 사진 속에서 ‘제시외건물(매각제외 또는 매각포함)’ 이라는 낯선 단어를 마주하게 됩니다. 등기부등본에도 나오지 않고 건축물대장에도 없어 대수롭지 않게 넘기기 쉽지만, 이 짧은 한 줄은 낙찰 후 예상치 못한 거액의 추가 비용을 발생시키거나 반대로 아주 저렴하게 알짜배기 자산을 취득하는 결정적인 갈림길이 됩니다. 1. 제시외건물이란 정확히 무엇일까요? 건축물대장이나 등기부등본 같은 공적 장부에 등록되어 있지 않은 ‘허가받지 않았거나 등기되지 않은 무허가 건물 혹은 증축 부분’ 을 말합니다. 본래 건물에 컨테이너를 달아내거나, 테라스를 확장한 경우, 혹은 마당에 별도의 창고 를 지어놓은 상태가 대표적입니다. 법원에서는 감정평가를 할 때 이 건물이 토지나 본 건물과 경제적으로 한 몸처럼 움직인다고 판단되면 함께 평가해서 세상에 드러내게 됩니다. "감정평가서에 가격까지 적혀 있으니 낙찰받으면 당연히 내 것이겠지" 그렇지 않을 수 있습니다. 2. 입찰가를 완전히 뒤흔드는 두 가지 운명 이 제시외건물이 감정평가서에 어떻게 기재되느냐에 따라 낙찰자의 운명과 입찰 전략 은 180도 달라집니다. 매각포함 (건물도 같이 낙찰받는 경우) 감정평가 금액에 이 제시외건물의 가치가 함께 포함되어 입찰에 부쳐지는 경우입니다. 낙찰자가 토지와 본 건물뿐만 아니라 이 무허가/증축 부분의 소유권까지 함께 취득하게 되므로 향후 철거 소송 등의 법적 분쟁 리스크가 사라집니다. 매각제외 (건물은 빼고 토지만 낙찰되는 경우) 감정평가서에 ‘제시외건물 매각제외’라고 적혀 있다면, 토지나 본 건물만 낙찰되고 이 무허가 건물의 소유권은 낙찰자에게 넘어오지 않는다는 뜻입니다. 겉보기엔 내 땅 위에 남의 건물이 서 있는 모양새가 되므로, 낙찰 후 기존 건물주(또는 전 소유자)와 법정지상권 분쟁 이 벌어지거나 철거 소송, 혹은 부당이득 반환 청구 소송 이라는 복잡한 법적 절차를 겪어야 할 수 있습니다. 3. 입찰가를 정할 때 반드시 고려해야 ...

최근 부동산 시장에서 가장 무서운 단어 중 하나는 단연 '경매'입니다. 고금리와 대출 상환 부담을 이기지 못해 결국 법원의 칼날을 피하지 못한 집들이 속출하고 있는데요. 실제로 대법원 등기정보광장에 따르면, 올해 1월부터 7월까지 서울 지역에서 강제경매 매각으로 소유권이 이전된 건수가 총 3,854건 을 기록했습니다. 이는 관련 통계 작성 이후 역대 최대 규모이자, 전년 동기 대비 44%나 급증한 수치 입니다. 상황이 이렇다 보니 많은 분들이 궁금해하시는 현실적인 질문이 있습니다. "만약 내 집이 5억 원짜리인데 빚을 못 갚아 경매로 넘어가 4억 원에 낙찰된다면, 집주인 손에 남는 돈은 과연 얼마일까요?" 지금부터 알기 쉽게 계산해 보겠습니다. 1. 강제경매와 임의경매, 무엇이 다를까? 경매는 크게 두 가지로 나뉩니다. 임의경매: 은행이 근저당권(담보)을 바탕으로 재판 없이 바로 신청하는 경매입니다. 강제경매: 돈을 빌려준 사람이 돈을 돌려달라고 소송을 제기해 법원의 확정판결 을 받은 후 진행하는 경매입니다. 현재 서울에서 급증하고 있는 강제경매는 차주들이 대출 이자와 원금을 감당하지 못해 민사소송이나 지급명령 등을 거치며 파산 국면에 내몰리고 있음을 보여주는 씁쓸한 지표입니다. 이 중 아파트나 오피스텔 같은 집합건물이 무려 94% 이상을 차지 하며 서민과 '영끌족'의 타격이 커지고 있습니다. 2. 5억 집이 4억에 팔렸을 때의 잔혹한 정산 구조 시세가 5억 원이던 집이 낙찰가 4억 원에 새 주인을 찾았다고 가정해 봅시다. 집주인은 4억 원을 고스란히 통장으로 받게 될까요? 안타깝게도 단 한 푼도 못 건지거나 오히려 빚을 떠안을 확률이 매우 높습니다. 실제 경매 대금은 아래와 같은 순서와 명목으로 칼같이 차감 됩니다. ① 경매 집행 비용 (가장 먼저 차감) 경매를 진행하고 법원에 내는 각종 비용(감정평가 수수료, 송달료, 집행 비용 등)이 낙찰 대금에서 가장 먼저 빠져나갑니다. 대략 수백만 원에서 수천만 ...

  "매달 나가는 월세 100만 원만 아껴도 집을 살 수 있다?" 사회초년생이나 신혼부부들이 가장 많이 하는 고민 중 하나입니다. 매달 통장에서 꼬박꼬박 빠져나가는 월세는 사막의 물처럼 아깝게 느껴지지만, 목돈이 부족해 어쩔 수 없이 월세살이를 선택하는 분들이 많습니다. 만약 주변 시세보다 저렴한 전세로 10년 동안 안정적으로 거주할 수 있다면, 일반 월세 거주와 비교해 실제로 1억 원이 넘는 돈을 아낄 수 있을까요? 핵심만 간단하게 짚어봅니다. 📌 오늘의 머니루틴 요약노트    1. 월세 100만 원을 10년 동안 내면 얼마일까? 단순 계산부터 시작해 보겠습니다. 10년 동안 나가는 순수 월세: 월 100만 원 × 12개월 × 10년 = 총 1억 2,000만 원 여기에 물가 상승이나 계약 갱신 시 월세가 인상되는 금액, 그리고 복비와 이사 비용까지 주기적으로 발생한다고 가정하면, 순수하게 주거 비용으로만 1억 5,000만 원 이상 이 공중으로 사라지게 됩니다. 반면, 장기전세주택(시프트)은 공공(SH공사)이 공급하기 때문에 월 임대료가 아예 존재하지 않는 순수 전세 형태 로 운영됩니다. 월세로 나가는 현금 지출을 원천 차단하는 셈입니다. 2. 장기전세가 돈을 모을 수밖에 없는 2가지 이유 장기전세(SHift)가 단순한 임대주택을 넘어 강력한 자산 증식 사다리가 되는 이유는 명확합니다. ① 주변 시세의 80% 이하인 저렴한 보증금 민간 전세 시장은 전세가 폭등기에 훅 가격이 오르지만, 장기전세는 주변 시세의 80% 이하(실제 평균 54% 수준)로 공급됩니다. 초기 보증금부터 진입 장벽이 낮습니다. ② 2년마다 찾아오는 '보증금 폭탄' 방어 민간 집주인과 달리 법적 인상률 제한을 받기 때문에 2년마다 전세금을 올려달라는 스트레스와 자금 압박에서 자유롭습니다. 3. 숫자로 보는 10년 뒤 자산 차이 (시뮬레이션) 만약 매달 나갈 100만 원의 월세 비용을 아껴서 차액을 꾸준히 저축하거나 투자한다고 가정해 봅시다. 월세 거주자: ...

  "HUG 전세보증보험 가입해야 하는 건 알겠는데, 비용이 비싸지 않을까?" 이전 글에서 전세보증금 3억 원이 HUG 가입 대상이 된다는 점을 살펴보았습니다. 그렇다면 실제 지갑에서 빠져나가는 보증료(보험료)는 과연 얼마나 될까요? 복잡한 계산식은 다 빼고, 전세 3억 원 기준 실제 납부 금액과 할인 받는 꿀팁을 간단하게 정리해 드립니다. 📌 오늘의 머니루틴 요약노트 1. HUG 전세보증보험료, 어떻게 계산될까? 보증료를 계산하는 공식은 생각보다 단순합니다. 보증료 = 전세보증금 × 보증료율 × (계약 기간 일수 ÷ 365) 즉, 보증금 3억 원을 기준으로 2년(730일) 계약을 맺는다면 기본 요율에 따라 대략적인 금액이 산출됩니다. 주택 유형이나 집의 부채비율(선순위 채권 등)에 따라 요율이 살짝 달라집니다. 2. 주택 유형별 2년 계약 총 보증료 비교 (3억 원 기준) ① 아파트 (부채비율 80% 이하) 보증료율: 연 0.115% 2년 총 보증료: 약 69만 원 (1년 환산 약 34만 5천원 / 월 환산 약 2만 9천원) ② 빌라·다세대·오피스텔 (부채비율 80% 이하) 보증료율: 연 0.139% 2년 총 보증료: 약 83만 4천 원 (1년 환산 약 41만 7천 원)   (※ 만약 부채비율이 80%를 초과하거나 선순위 채권이 많다면 요율이 소폭 할증될 수 있습니다.) 3. 가입 전 챙겨야 할 '보증료 할인 혜택' 3가지 60만~80만 원대 금액이 한 번에 나가면 부담스럽기 마련입니다. 합법적으로 비용을 아낄 수 있는 방법입니다. 모바일 앱 (네이버페이·토스·카카오페이·HUG 안심등기 등) 비대면 신청 창구 방문 없이 스마트폰으로 신청하면 보증료 3% 할인 이 기본으로 적용됩니다. 보증료 일시납 선택 분할 납부가 아닌 전액을 한 번에 내는 일시납을 선택하면 추가 3% 할인 이 붙습니다. 사회배려계층 및 청년·신혼부부 할인 청년, 신혼부부, 모범납세자, 저소득 가구 등에 해당한다면 최대 40%에서 60까지 특별 할인 을...

  "전세보증보험만 가입하면 보증금은 무조건 안전하다" 우리가 당연하게 믿고 있는 이 상식, 정말 100% 진실일까요? 뉴스에서 전세사기 소식이 들릴 때마다 HUG(주택도시보증공사)의 전세보증금반환보증에 가입하는 사람들이 급증하고 있습니다. 하지만 막상 보증금을 돌려받아야 하는 순간이 왔을 때, 생각지도 못한 복병을 마주하고 당황하는 임차인들이 적지 않습니다. HUG에 내 소중한 3억 원을 맡기면 보증금 떼일 위험은 정말 완전히 사라지는지, 핵심만 간단하게 짚어봅니다. 📌 오늘의 머니루틴 요약노트    1. HUG 전세보증, 가입하면 끝판왕일까? 결론부터 말씀드리면, 조건만 맞추면 보증금을 떼일 위험은 사실상 없습니다 . 국가 공기업인 HUG가 대신 지급해 주기 때문입니다. 하지만 수많은 사람들이 착각하는 치명적인 함정이 있습니다. '가입했다고 해서 무조건 안전한 것은 아니다'는 점입니다. HUG 보증이 무력화되는 대표적인 순간 들이 존재합니다. 2. 전세 3억원도 HUG  보증을 받을 수 있을까? 전세보증금 3억 원은 HUG 전세보증금반환보증의 금액 기준상 가입 가능한 범위입니다. 현재 HUG의 전세보증금반환보증은 전세계약의 보증금이 수도권 7억 원 이하 그 외 지역 5억 원 이하 인 경우를 대상으로 합니다. 따라서 서울·경기·인천에서 전세보증금이 3억 원이라면 보증금 액수 자체 때문에 가입이 안 되는 것은 아닙니다. 예를 들어 서울에서 전세 3억 원짜리 집을 계약했다면 금액 기준인 7억 원 이하에 해당하므로 일단 첫 번째 조건은 충족 하는 셈입니다. 다만 여기서 꼭 구분해야 할 아주 중요한 사실이 있습니다. ‘3억 원이라서 가입 대상이 된다’와 ‘3억 원 전액을 실제로 보증받을 수 있다’는 완전히 같은 말이 아닙니다. HUG는 단순히 보증금 액수만 잘라서 보는 것이 아니라, 주택가격, 선순위채권, 권리관계 등 여러 복합적인 조건을 함께 심사합니다. 따라서 계약 전에는 단순히 *"전세 3억 원이니까 HUG 가입되...

  “대출받기 어려워졌다는데, 가계대출은 왜 계속 늘어날까?” 대출 규제는 강화되고 있는데 가계대출은 좀처럼 줄지 않습니다. 2026년 8월 현재 금융위원회에서 확인되는 가장 최근 전 금융권 월별 공식 통계는 2026년 6월 자료 입니다. 6월 전 금융권 가계대출은 한 달 만에 8.3조 원 증가 했습니다. 5월에도 9.3조 원 증가했습니다. 그렇다면 대출을 줄인다는데 왜 계속 늘어날까요? 결론부터 말하면, 대출 규제가 강화됐다는 것과 전체 대출이 바로 줄어든다는 것은 같은 말이 아닙니다. 복잡한 가계대출 뉴스를 3분 만에 정리해보겠습니다. 📌 오늘의 머니루틴 요약노트       전체 가계대출 증가폭은 5월보다 줄었지만, 주택담보대출 증가폭은 오히려 4.0조 원에서 4.5조 원으로 커졌습니다. 이 숫자가 이번 글에서 가장 중요합니다. 1. 대출 규제에도 가계대출이 늘어나는 3가지 이유 ① 집을 사는 사람이 늘었다 주택을 사면 잔금을 치르기 위해 주택담보대출을 이용하는 경우가 많습니다. 금융위원회도 6월 주담대 증가 원인으로 최근 주택거래량 증가 를 꼽았습니다. 실제로 수도권 아파트 매매거래량 은 1월 2.3만 호 → 3월 2.7만 호 → 4월 2.8만 호 → 5월 2.9만 호 로 증가 했습니다. 즉, 한 사람의 대출한도를 줄여도 집을 사면서 대출받는 사람이 많아지면 전체 주담대는 증가할 수 있습니다. ② 오늘 실행된 대출은 오늘 신청한 것이 아니다 아파트 대출은 신청과 실행 시점이 다를 수 있습니다. 특히 분양아파트의 중도금·잔금대출 같은 집단대출은 이전에 승인됐더라도 실제 자금이 집행되는 시점에 대출 통계에 반영 됩니다. 금융위원회 역시 6월 주담대 증가 배경으로 이미 승인된 집단대출 실행 확대 를 들었습니다. 따라서 대출 규제를 강화했다고 다음 달부터 대출이 곧바로 줄어드는 것은 아닙니다. ③ 주담대만 가계대출이 아니다 가계대출에는 주택담보대출뿐 아니라 신용대출 등 기...

  “5억 아파트를 사려면 현금이 얼마나 필요할까요? 주택담보대출 2억·3억·3억5천만 원별 자기자금과 취득세, 중개보수, 등기비용까지 실제 내 집 마련 비용은? 집을 알아보기 시작하면 가장 먼저 계산하게 되는 금액입니다. 대출을 3억 원 받을 수 있다면 현금 2억 원만 있으면 될 것 같지만 실제로는 그렇지 않습니다. 집을 살 때는 매매대금 외 에도 취득세 중개보수 등기비용 대출 관련 비용 이사·수리비 등이 추가로 들어가기 때문입니다. 게다가 같은 5억 원짜리 아파트라도 지역, 생애최초 여부, 소득과 기존 대출에 따라 실제 필요한 자기자금이 크게 달라 질 수 있습니다. 오늘은 5억 원짜리 아파트를 산다고 가정하고 실제 현금이 얼마나 필요한지 하나씩 계산해보겠습니다. 📌 핵심 요약 ✔ 5억 아파트라고 해서 현금 5억 원이 필요한 것은 아닙니다. ✔ 반대로 매매가격 - 주택담보대출금액 = 필요한 현금도 아닙니다. ✔ 5억 원 주택의 일반적인 취득세율 은 주택 수 등 별도 중과사유가 없다면 6억 원 이하 구간의 1%가 적용 됩니다. ✔ 서울 기준 5억 원 주택 매매의 중개보수 상한요율은 0.4% 입니다. ✔ 가장 중요한 것은 내가 실제로 받을 수 있는 주택담보대출금액 입니다. 💡 머니루틴 한 줄 정리 집값에서 대출금을 빼지 말고, 집값에서 대출금을 뺀 뒤 세금과 각종 부대비용을 다시 더해야 ‘진짜 필요한 현금’ 이 나옵니다. 1. 먼저 가장 단순하게 계산해보자 5억 원짜리 아파트를 매수한다고 가정 해보겠습니다. 대출을 3억 원 받을 수 있다면 단순 계산은 이렇습니다. 5억 원 - 3억 원 = 2억 원 따라서 자기자금은 2억 원입니다. 하지만 이것은 아파트 매매대금만 계산한 것 입니다. 실제로는 여기에 취득세와 중개보수, 등기비용 등이 추가 됩니다. 즉, 필요 현금 = 매매가격 - 실제 대출액 + 취득세 + 중개보수 + 등기·대출비용 + 기타 비용 으로 계산해야 합니다. 2. 5억 아파트 취득세는 얼마일까? 주택을 구입하면 취득세를 내야 합니다. 일반적...

  경매를 처음 공부하면 등기부등본을 보는 순간 머리가 복잡해집니다. 근저당권, 압류, 가압류, 전세권, 가등기…. 처음에는 이 모든 권리를 하나씩 외워야 할 것처럼 느껴집니다. 하지만 실제 권리분석은 기준이 되는 권리 하나를 먼저 찾는 것 에서 시작합니다. 그 기준이 바로 말소기준권리 입니다. 말소기준권리를 이해하면 등기부의 수많은 권리를 “낙찰 후 없어지는 권리인가?” “내가 인수해야 할 권리인가?” 라는 두 가지 질문으로 정리할 수 있습니다. 오늘은 경매 초보도 5분 안에 이해할 수 있도록 최대한 쉽게 설명해보겠습니다. 📌 핵심 요약 ✔ 말소기준권리는 경매에서 권리가 소멸하는 기준점 입니다. ✔ 보통 가장 먼저 설정된 근저당권·저당권·압류·가압류·담보가등기·경매개시결정등기 중에서 찾습니다. ✔ 말소기준권리보다 뒤에 있는 권리는 대부분 경매로 소멸 합니다. ✔ 말소기준권리보다 앞선 권리는 낙찰자가 인수할 가능성이 있어 반드시 확인 해야 합니다. ✔ 다만 모든 권리를 무조건 ‘앞이면 인수, 뒤면 소멸’로 판단하면 안 됩니다. 법정지상권, 유치권, 대항력 있는 임차인 등 별도로 확인해야 하는 권리 가 있습니다. 💡 머니루틴 한 줄 정리 말소기준권리는 등기부에서 ‘ 여기부터 뒤는 대부분 지워진다 ’고 표시해주는 기준선이라고 생각하면 쉽습니다. 1. 말소기준권리란 무엇일까? 이름부터 어렵습니다. 하지만 단어를 나눠보면 의외로 단순합니다. 말소 = 없어진다 기준 = 기준점 권리 = 등기된 권리 즉, 경매가 끝난 뒤 어떤 권리가 없어지고 어떤 권리가 남는지 판단하는 기준이 되는 권리 입니다. 법제처 생활법령정보는 말소기준권리보다 먼저 등기된 선순위 권리는 매수인에게 인수되고, 그보다 뒤에 설정된 후순위 권리는 대부분 말소된다고 설명합니다. 쉽게 생각하면 등기부에 선을 하나 긋는 것 입니다. 예를 들어 등기부가 다음과 같다고 해보겠습니다. 2018년 전세권 2020년 근저당권 2...