머니루틴 | 경매·부동산·절세를 쉽게 배우는 경제 블로그

법원 경매물건을 분석하다 보면 감정평가서 요약표나 사진 속에서 ‘제시외건물(매각제외 또는 매각포함)’ 이라는 낯선 단어를 마주하게 됩니다. 등기부등본에도 나오지 않고 건축물대장에도 없어 대수롭지 않게 넘기기 쉽지만, 이 짧은 한 줄은 낙찰 후 예상치 못한 거액의 추가 비용을 발생시키거나 반대로 아주 저렴하게 알짜배기 자산을 취득하는 결정적인 갈림길이 됩니다. 1. 제시외건물이란 정확히 무엇일까요? 건축물대장이나 등기부등본 같은 공적 장부에 등록되어 있지 않은 ‘허가받지 않았거나 등기되지 않은 무허가 건물 혹은 증축 부분’ 을 말합니다. 본래 건물에 컨테이너를 달아내거나, 테라스를 확장한 경우, 혹은 마당에 별도의 창고 를 지어놓은 상태가 대표적입니다. 법원에서는 감정평가를 할 때 이 건물이 토지나 본 건물과 경제적으로 한 몸처럼 움직인다고 판단되면 함께 평가해서 세상에 드러내게 됩니다. "감정평가서에 가격까지 적혀 있으니 낙찰받으면 당연히 내 것이겠지" 그렇지 않을 수 있습니다. 2. 입찰가를 완전히 뒤흔드는 두 가지 운명 이 제시외건물이 감정평가서에 어떻게 기재되느냐에 따라 낙찰자의 운명과 입찰 전략 은 180도 달라집니다. 매각포함 (건물도 같이 낙찰받는 경우) 감정평가 금액에 이 제시외건물의 가치가 함께 포함되어 입찰에 부쳐지는 경우입니다. 낙찰자가 토지와 본 건물뿐만 아니라 이 무허가/증축 부분의 소유권까지 함께 취득하게 되므로 향후 철거 소송 등의 법적 분쟁 리스크가 사라집니다. 매각제외 (건물은 빼고 토지만 낙찰되는 경우) 감정평가서에 ‘제시외건물 매각제외’라고 적혀 있다면, 토지나 본 건물만 낙찰되고 이 무허가 건물의 소유권은 낙찰자에게 넘어오지 않는다는 뜻입니다. 겉보기엔 내 땅 위에 남의 건물이 서 있는 모양새가 되므로, 낙찰 후 기존 건물주(또는 전 소유자)와 법정지상권 분쟁 이 벌어지거나 철거 소송, 혹은 부당이득 반환 청구 소송 이라는 복잡한 법적 절차를 겪어야 할 수 있습니다. 3. 입찰가를 정할 때 반드시 고려해야 ...

  비트코인 ETF 7억3100만 달러 유입! 1000만 원 지금 사면 안전할까? 최근 글로벌 가상자산 시장에서 다시금 굵직한 자금 흐름 포착 소식이 들려오고 있습니다. 시장이 출렁이는 와중에도 비트코인 현물 ETF로 거대 자금이 몰려들고 있는데요. 실제로 글로벌 금융 시장에 따르면, 비트코인 현물 ETF로 하루 만에 7억 3,100만 달러(한화 약 1조 원 이상)에 달하는 막대한 자금이 유입되는 등 기관 투자자들의 매수세가 다시 불붙고 있습니다. 이런 소식을 접하면 지갑 속에 잠들어 있는 1000만 원이 문득 떠오르기 마련입니다. "기관들이 이렇게 돈을 쏟아붓고 있는데, 지금 1000만 원어치 사두면 정말 안전하고 확실한 수익을 낼 수 있을까요?" 냉정하게 짚어보겠습니다. 1. 기관은 왜 다시 비트코인 ETF로 몰려들까? 개인 투자자들은 가격이 오르거나 떨어질 때 감정에 휩쓸려 매매를 하지만, 블랙록이나 피델리티 같은 거대 기관들은 철저한 거시경제 지표와 펀더멘털을 기반으로 움직입니다. 최근 대규모 자금이 유입된 배경에는 다음과 같은 요인들이 작용하고 있습니다. 글로벌 유동성 및 금리 인하 기대감: 금리 인하 시기가 다가오면서 위험자산 선호 심리가 살아나고, 전통 자산의 대안으로 비트코인이 다시 주목받고 있습니다. 제도권 금융 편입의 안정성: 직접 코인을 거래소에서 사고팔던 과거와 달리, ETF라는 안전한 제도권 상품을 통해 대형 자산운용사들이 포트폴리오에 담기 수월해졌기 때문입니다. 즉, "시장이 끝났다"라기보다는 "여전히 거대한 자금들이 비트코인을 하나의 자산군으로 확실하게 인정하고 매집하고 있다"는 신호로 해석할 수 있습니다. 2. 그렇다면 지금 1000만 원, 당장 투입해도 안전할까? 기관이 산다고 해서 개인의 투자가 무조건 '안전'해지는 것은 아닙니다. 1000만 원이라는 소중한 자금을 투입하기 전에 반드시 경계해야 할 현실적인 리스크가 있습니다. ① 기관의 매수 = 단기 바닥...

  “S&P500은 10% 올랐는데 왜 내 수익률은 그보다 낮을까?” 미국주식에 투자할 때는 주가만 보면 안 됩니다. 한국 투자자는 원화를 달러로 바꿔 투자하고, 나중에는 다시 원화로 환산하기 때문에 주가 수익률과 환율이 함께 내 실제 수익을 결정 합니다. 한국은행 자료에서도 국내 투자자의 해외주식 성과를 볼 때 S&P500 수익률과 원·달러 환율에 따른 환차익을 함께 구분해 살펴봅니다. 📌 오늘의 머니루틴 요약노트 💡 머니루틴 한 줄 정리 미국주식은 주가만 사는 것이 아니라 달러에도 함께 투자하는 효과 가 있습니다. 1. S&P500이 10% 올랐는데, 왜 내 수익은 다를까? 미국주식에 투자하면 내 수익률을 결정하는 것은 두 가지입니다. ① 주가가 얼마나 움직였는지 ② 그동안 원·달러 환율이 어떻게 변했는지 예를 들어 S&P500이 10% 상승 했다고 해보겠습니다. 달러로만 보면 분명 10% 수익입니다. 하지만 한국 투자자는 마지막에 원화로 계산해야 합니다. 그 사이 환율이 떨어졌다면? 주식에서는 돈을 벌었지만 환율에서는 손실이 발생합니다. 반대로 환율이 올랐다면? 주식 수익에 환차익까지 더해집니다. 그래서 똑같이 S&P500에 투자해도 S&P500 +10% = 내 수익률 +10% 가 아닐 수 있습니다. 💡 숫자로 확인해보겠습니다 환율 1,500원 일 때 1,500만 원 을 투자했다고 가정하겠습니다. 1,500만 원을 환전하면 약 10,000달러 , S&P500이 10% 오르면 11,000달러 가 됩니다. 이제 차이를 만드는 것은 환율 입니다. 즉, 미국주식이 올라도 원화가 강해지면 내 수익은 줄어들 수 있고 , 반대로 달러가 강해지면 주식 수익에 환차익까지 더해질 수 있습니다. 💡 여기서 하나만 기억하세요 미국주식 투자수익 = 주가 수익 + 환율 효과 다만 정확한 계산은 단순히 두 수익률을 더하는 것이 아니라 두 변화를 곱해서 ...

  2026년 8월 14일, 코스피가 다시 장중 7,000선을 터치 했습니다(장중 7,010.86, 종가 6,977.94). "더 오르기 전에 지금이라도 사야 할까?"라는 FOMO가 밀려오는 지금, 지수 숫자보다 무엇을 봐야 하는지 핵심만 간단하게 짚어봅니다. 📌 오늘의 머니루틴 요약노트 1. 코스피는 왜 갑자기 올랐을까? (3가지 이유) 외국인 컴백: 8월 14일 하루 만에 3조 원대 대규모 순매수 유입 반도체 쌍끌이 랠리: 삼성전자(+2.43%), SK하이닉스(+3.26%) 중심의 강세 미국발 훈풍: 인플레이션 우려 완화로 위험자산 선호 심리 회복 2. 그래서 지금 사도 될까? (현금 1,000만 원 기준) 주가가 단기간에 11% 이상 급등했을 때 가장 경계해야 할 것은 '전액 몰빵 매수'입니다. ❌ 위험한 방법: "더 갈 것 같으니" 1,000만 원 전액 매수 ➔ 10% 조정 시 -100만 원 타격 ⭕ 분할 접근 예 방법: 200~300만 원만 먼저 사고, 나머지  현금(700만 원)은 남겨두기  ➔ 추가 조정이 오면 더 낮은 가격에서 추가 매수할 수 있는 선택권 확   💡 핵심      지금은 "살까 말까"가 아니라 ** "얼마를 어떻게 쪼개서 살까" **를 고민할 때입니다.   3. 무엇을 사야 할까? (3가지 선택지) 이미 급등한 주도주 (삼성전자·하이닉스): 추격 매수보다는 조정을 기다리거나 분할로 접근 실적은 좋은데 덜 오른 종목: 영업이익이 증가하고 업종이 성장하는 저평가 종목 찾기 고민될 땐 ETF: 종목 선택이 어렵다면 코스피200 등 시장 대표 ETF로 분할 매수 🔍 코스피 7000선, 이것만 체크하자 (체크포인트 5개) 💡 머니루틴 최종 한 줄 정리 좋은 시장을 놓치는 것보다, 좋은 시장에서 흥분해 너무 많은 돈을 한꺼번에 넣는 것을 더 경계하자.   코스피가 8,000 갈지를 맞히는 것보다, " 지금 사서 10% 떨어...

 “세관에 압수된 명품이나 전자제품을 싸게 살 수 있다는데, 그걸 다시 팔면 돈이 되지 않을까?” 한 번쯤 이런 이야기를 들어보셨을 겁니다. 부동산에는 법원경매가 있다면 물건에도 공매 가 있습니다. 실제로 관세청에서는 보세구역에 장기간 보관된 물품 등을 공매로 매각 하고 있습니다. 2026년에도 인천공항·평택·부산·양산·안양 등 여러 세관에서 공매가 진행됐습니다. 그렇다면 여기서 물건을 싸게 낙찰받아 온라인에서 판매하면 정말 부업이 될까요? 오늘은 세관 공매가 무엇인지부터 낙찰 → 판매 → 실제 남는 돈 → 초보자가 조심해야 할 물건 까지 쉽게 알아보겠습니다. 📌 핵심 요약 ✔ 세관 공매에서는 통관되 않은 채 보세창고 등에 일정기간 보관 수입물품 등이 매각됩니다. ✔ 개인이 참여할 수 있는 물건도 있지만 사업자만 가능한 물건이나 별도 자격·요건이 필요한 물건 도 있습니다. ✔ 싸게 낙찰받았다고 무조건 수익이 나는 것은 아닙니다. ✔ 낙찰가뿐 아니라 배송·보관·검사·인증·플랫폼 수수료·세금·반품 비용까지 계산 해야 합니다. ✔ 초보자는 “얼마나 싸게 샀는가”보다 “얼마나 쉽게 다시 팔 수 있는가” 가 더 중요합니다. 💡 머니루틴 한 줄 정리 세관 공매의 수익은 싸게 낙찰받는 데서 결정되는 것이 아니라, 낙찰 전에 예상 판매가격과 모든 비용을 계산하는 데서 결정됩니다. 1. 세관 공매란? 해외에서 국내로 물건이 들어오면 통관 절차를 거칩니다. 그런데 수입자가 물건을 찾아가지 않거나 통관하지 못해 보세구역에 장기간 남아 있는 물건이 생깁니다. 관세청은 일정한 절차를 거쳐 이러한 장치기간 경과물품 등을 공매로 매각 할 수 있습니다. 실제로 관세청의 2026년 공매공고를 보면 세관이 보세창고에 장치 중인 물품 가운데 장치기간이 경과한 물품을 관세법 제208조·제210조 등에 따라 매각한다고 공고 하고 있습니다. 여기서 먼저 하나 정리할 것이 있습니다. 흔히 세관 공매라고 하면 “해외에서 압수한 명품을 싸게 파는 ...

      한때 비트코인은 해외보다 한국에서 더 비싸게 거래되는 경우가 많았습니다. 그래서 생긴 말이 바로 ‘김치프리미엄’ 입니다. 그런데 2026년에는 반대 현상이 자주 나타나고 있습니다. 해외 거래소에서는 더 비싸고, 국내 거래소에서는 오히려 비트코인이 더 싸게 거래되는 ‘역(逆) 김치프리미엄’ 입니다. 8월 초에도 국내 비트코인은 해외 거래소보다 평균 약 0.48% 낮은 가격에 거래됐고, 이더리움도 비슷한 흐름을 보였습니다. 왜 한국에서 비트코인이 더 싸졌을까요? 국내 투자자들이 코인을 떠난 걸까요? 해외보다 싸다면 차익거래를 하면 되는 걸까요? 그리고 2027년부터 시작되는 가상자산 과세는 이 시장에 어떤 영향을 줄까요? 오늘은 역 김치프리미엄이 생기는 이유와 투자자가 확인해야 할 내용을 쉽게 정리해보겠습니다. 📌 핵심 요약 ✔ 김치프리미엄은 국내 가격이 해외보다 높은 상태, 역 김치프리미엄은 반대로 국내 가격이 더 낮은 상태 입니다. ✔ 2026년에는 역 김치프리미엄 발생일과 지속기간이 과거보다 크게 늘었습니다. ✔ 시장에서는 국내 주식시장으로의 자금 이동, 국내 가상자산 투자상품 제한, 과세 예정 등이 원인으로 거론됩니다. ✔ 해외보다 싸다고 해서 누구나 즉시 차익거래를 할 수 있는 것은 아닙니다. ✔ 2027년 1월 1일부터 가상자산 양도·대여소득은 연 250만 원 기본공제 후 20% 세율로 분리과세될 예정 입니다. 지방소득세까지 고려하면 통상 22% 수준입니다. 💡 머니루틴 한 줄 정리 역 김치프리미엄은 비트코인이 싸졌다는 신호라기보다, 한국 투자자의 코인 수요가 해외보다 상대적으로 약해졌다는 시장 신호로 보는 편 이 정확합니다. 1. 역 김치프리미엄이란? 먼저 김치프리미엄부터 알아보겠습니다. 같은 비트코인이라도 국내 거래소와 해외 거래소의 가격은 완전히 같지 않습니다. 예를 들어 환율을 반영했을 때 해외 비트코인 가격이 1억5,000만 원인데 국내 거래소에서는 1억5,300...

 "금리가 내려가면 금값이 오른다." 경제뉴스에서 자주 듣는 말입니다. 그런데 생각해보면 조금 이상합니다. 금은 예금처럼 이자를 주는 것도 아니고, 주식처럼 배당금을 주는 것도 아닙니다. 그런데 왜 미국이 금리를 내릴 것이라는 전망만 나와도 금값이 움직이는 걸까요? 그리고 금에 투자하고 싶다면 골드바를 사야 할까요? 아니면 주식처럼 금을 살 수도 있을까요? 이번 글에서는 금리와 금값의 관계부터 KRX 금시장·금 ETF·골드뱅킹·실물 금까지 , 일반 투자자가 알아두면 좋은 금 투자 방법을 쉽게 정리해보겠습니다. 📌 핵심 요약 ✔ 금은 이자를 지급하지 않기 때문에 금리가 내려가면 상대적인 투자 매력이 높아 질 수 있습니다. ✔ 미국 금리 하락은 달러 약세로 연결되면서 국제 금 가격에 긍정적으로 작용 하기도 합니다. ✔ 하지만 금리 인하가 반드시 금값 상승을 의미하지는 않습니다. ✔ 국내에서 금에 투자하는 대표적인 방법은 KRX 금시장·금 ETF·골드뱅킹·실물 금 입니다. ✔ 국내 투자자에게는 국제 금값뿐 아니라 원·달러 환율 도 중요 합니다. 💡 머니루틴 한 줄 정리 금값을 볼 때는 금리 하나가 아니라 ‘실질금리 + 달러 + 불안심리 + 환율’을 함께 봐야 합니다. 1. 금리가 내려가면 왜 금값이 오를까? 가장 먼저 알아야 할 것은 금에는 이자가 없다 는 것 입니다. 예를 들어 은행 예금금리가 연 5%라고 생각해보겠습니다. 1,000만 원을 예금하면 1년 후 이자를 받을 수 있습니다. 반면 1,000만 원어치 금을 가지고 있어도 금 자체에서는 이자가 발생하지 않습니다. 따라서 금리가 높을 때는 "굳이 이자도 없는 금을 가지고 있을 필요가 있을까?" 라는 생각이 커질 수 있습니다. 그런데 예금이나 채권 금리가 5%에서 3%, 다시 2%로 내려간다면 이야기가 달라집니다. 금에서 이자가 나오지 않는다는 단점이 상대적으로 작아집니다. 경제학에서는 이것을 기회비용이 낮아진다 ...