머니루틴 | 경매·부동산·절세를 쉽게 배우는 경제 블로그

경매 물건을 분석하다 매각물건명세서 구석이나 현황조사서에 ‘유치권 신고 50,000,000원’이라는 빨간 경고등 같은 문구를 마주하면, 초보 입찰자들은 덜컥 겁을 먹고 입찰을 포기하곤 합니다. ‘낙찰받으면 내돈 5,000만 원을 고스란히 물어줘야 하는 건가?’라는 생각에 계산기가 바쁘게 돌아가죠. 하지만 결론부터 말씀드리면, 법원에 신고된 유치권이라고 해서 낙찰자가 100% 다 줘야 하는 것은 절대 아닙니다. 1. 유치권이란 정확히 무엇일까요? 유치권(留置權)이란 타인의 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우, 그 변제를 받을 때까지 그 물건을치워주지 않고 버티며(유치) 점유할 수 있는 법적 권리 입니다. 공사대금을 받지 못한 인테리어업자나 건축업자가 현장을 점유하고 “돈 줄 때까지 이 집 못 넘겨준다”고 버티는 경우가 대표적입니다. 민법상 성립 요건이 까다롭지 않은 것처럼 보이지만, ‘경매 개시결정 기입등기 이전’부터 점유하고 있었어야 하는 등 엄격한 성립 요건이 존재합니다. 2. 낙찰자를 울리는 ‘진짜 유치권’ vs 웃게 만드는 ‘가짜(허위) 유치권’ 실무 현장에서 만나는 유치권의 상당수는 낙찰가를 떨어뜨려 저가에 낙찰받으려는 전 소유자측의 ‘작업(허위·가짜 유치권)’인 경우가 적지 않습니다. 가짜 유치권의 특징 유치권 신고서만 달랑 제출하고 실제 현장 점유는 형식적이거나 비어있는 경우 공사대금 채권 소멸시효(3년)가 이미 지났거나 채권 금액이 공사 규모에 비해 터무니없이 부풀려진 경우 경매 압류(개시결정 등기) 이후에 비로소 점유를 개시하거나 유치권을 주장하는 경우 👉 이 경우는 낙찰자가 인수할 필요가 없는 가짜 유치권입니다! 진짜 유치권의 특징 적법한 원인으로 공사가 이루어졌고, 경매 등기 전부터 계속해서 점유를 유지해 온 경우 공사계약서, 세금계산서, 거래명세서, 현장 투입 증빙 등 객관적 소명 자료가 탄탄한 경우 👉 이 경우에만 낙찰자가 실제로 유치권자에게 돈을 주고 명도해야 합니다. 3. 유치권 5,000만 원 물건, 입찰가...

법원 경매물건을 분석하다 보면 감정평가서 요약표나 사진 속에서 ‘제시외건물(매각제외 또는 매각포함)’ 이라는 낯선 단어를 마주하게 됩니다. 등기부등본에도 나오지 않고 건축물대장에도 없어 대수롭지 않게 넘기기 쉽지만, 이 짧은 한 줄은 낙찰 후 예상치 못한 거액의 추가 비용을 발생시키거나 반대로 아주 저렴하게 알짜배기 자산을 취득하는 결정적인 갈림길이 됩니다. 1. 제시외건물이란 정확히 무엇일까요? 건축물대장이나 등기부등본 같은 공적 장부에 등록되어 있지 않은 ‘허가받지 않았거나 등기되지 않은 무허가 건물 혹은 증축 부분’ 을 말합니다. 본래 건물에 컨테이너를 달아내거나, 테라스를 확장한 경우, 혹은 마당에 별도의 창고 를 지어놓은 상태가 대표적입니다. 법원에서는 감정평가를 할 때 이 건물이 토지나 본 건물과 경제적으로 한 몸처럼 움직인다고 판단되면 함께 평가해서 세상에 드러내게 됩니다. "감정평가서에 가격까지 적혀 있으니 낙찰받으면 당연히 내 것이겠지" 그렇지 않을 수 있습니다. 2. 입찰가를 완전히 뒤흔드는 두 가지 운명 이 제시외건물이 감정평가서에 어떻게 기재되느냐에 따라 낙찰자의 운명과 입찰 전략 은 180도 달라집니다. 매각포함 (건물도 같이 낙찰받는 경우) 감정평가 금액에 이 제시외건물의 가치가 함께 포함되어 입찰에 부쳐지는 경우입니다. 낙찰자가 토지와 본 건물뿐만 아니라 이 무허가/증축 부분의 소유권까지 함께 취득하게 되므로 향후 철거 소송 등의 법적 분쟁 리스크가 사라집니다. 매각제외 (건물은 빼고 토지만 낙찰되는 경우) 감정평가서에 ‘제시외건물 매각제외’라고 적혀 있다면, 토지나 본 건물만 낙찰되고 이 무허가 건물의 소유권은 낙찰자에게 넘어오지 않는다는 뜻입니다. 겉보기엔 내 땅 위에 남의 건물이 서 있는 모양새가 되므로, 낙찰 후 기존 건물주(또는 전 소유자)와 법정지상권 분쟁 이 벌어지거나 철거 소송, 혹은 부당이득 반환 청구 소송 이라는 복잡한 법적 절차를 겪어야 할 수 있습니다. 3. 입찰가를 정할 때 반드시 고려해야 ...

  비트코인 ETF 7억3100만 달러 유입! 1000만 원 지금 사면 안전할까? 최근 글로벌 가상자산 시장에서 다시금 굵직한 자금 흐름 포착 소식이 들려오고 있습니다. 시장이 출렁이는 와중에도 비트코인 현물 ETF로 거대 자금이 몰려들고 있는데요. 실제로 글로벌 금융 시장에 따르면, 비트코인 현물 ETF로 하루 만에 7억 3,100만 달러(한화 약 1조 원 이상)에 달하는 막대한 자금이 유입되는 등 기관 투자자들의 매수세가 다시 불붙고 있습니다. 이런 소식을 접하면 지갑 속에 잠들어 있는 1000만 원이 문득 떠오르기 마련입니다. "기관들이 이렇게 돈을 쏟아붓고 있는데, 지금 1000만 원어치 사두면 정말 안전하고 확실한 수익을 낼 수 있을까요?" 냉정하게 짚어보겠습니다. 1. 기관은 왜 다시 비트코인 ETF로 몰려들까? 개인 투자자들은 가격이 오르거나 떨어질 때 감정에 휩쓸려 매매를 하지만, 블랙록이나 피델리티 같은 거대 기관들은 철저한 거시경제 지표와 펀더멘털을 기반으로 움직입니다. 최근 대규모 자금이 유입된 배경에는 다음과 같은 요인들이 작용하고 있습니다. 글로벌 유동성 및 금리 인하 기대감: 금리 인하 시기가 다가오면서 위험자산 선호 심리가 살아나고, 전통 자산의 대안으로 비트코인이 다시 주목받고 있습니다. 제도권 금융 편입의 안정성: 직접 코인을 거래소에서 사고팔던 과거와 달리, ETF라는 안전한 제도권 상품을 통해 대형 자산운용사들이 포트폴리오에 담기 수월해졌기 때문입니다. 즉, "시장이 끝났다"라기보다는 "여전히 거대한 자금들이 비트코인을 하나의 자산군으로 확실하게 인정하고 매집하고 있다"는 신호로 해석할 수 있습니다. 2. 그렇다면 지금 1000만 원, 당장 투입해도 안전할까? 기관이 산다고 해서 개인의 투자가 무조건 '안전'해지는 것은 아닙니다. 1000만 원이라는 소중한 자금을 투입하기 전에 반드시 경계해야 할 현실적인 리스크가 있습니다. ① 기관의 매수 = 단기 바닥...